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不動(dòng)產(chǎn)投資的政策細(xì)則仍待字閨中，保險(xiǎn)企業(yè)已通過(guò)各種方式潛入房地產(chǎn)業(yè)，因投資方式不同，最終收益相差很大。

每家險(xiǎn)企以自身特長(zhǎng)尋求房地產(chǎn)投資突圍。以泰康人壽為代表投資養(yǎng)老院的地產(chǎn)模式已浮出水面，中國(guó)人壽更是大手筆，擬總計(jì)拿出1000億資金投入養(yǎng)老地產(chǎn)。除了養(yǎng)老地產(chǎn)，各家險(xiǎn)企已經(jīng)以不同形式進(jìn)入了地產(chǎn)行業(yè)，最常見的是自用物業(yè)的方式進(jìn)入商業(yè)物業(yè)投資，另外還有股權(quán)投資、信托方式等。從收益看，信托收益最高，股權(quán)投資其次，而養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益往往僅高于債券。

一接近保監(jiān)會(huì)人士透露，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)和未上市企業(yè)股權(quán)細(xì)則，最快有望在5月份出臺(tái)。

養(yǎng)老地產(chǎn)收益高于債券

新《保險(xiǎn)法》實(shí)施近半年來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)投資開閘迎來(lái)第一波養(yǎng)老地產(chǎn)熱。

“監(jiān)管層已經(jīng)傳達(dá)，讓公司不要對(duì)養(yǎng)老之家過(guò)多宣傳?！苯咏┛等藟鄯矫娴娜耸勘硎?。據(jù)悉，泰康人壽的董事長(zhǎng)陳東升已出國(guó)考察養(yǎng)老院等事宜。

3月26日，泰康人壽成立了一家全資子公司“泰康之家投資有限公司”，注冊(cè)金22億元，這是泰康人壽的養(yǎng)老地產(chǎn)操作平臺(tái)，同時(shí)也意味著政府對(duì)險(xiǎn)企養(yǎng)老地產(chǎn)正式放行。

此次泰康人壽擬投資40億元興建養(yǎng)老社區(qū)，目前已簽訂協(xié)議購(gòu)置北京昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)2000畝地，打算2013-2014年完工。據(jù)悉，納入泰康人壽養(yǎng)老戰(zhàn)略布局的還有中國(guó)老干部局下屬數(shù)量眾多的療養(yǎng)中心。另外，泰康人壽已在上海、三亞拿地。

泰康人壽早已以投資養(yǎng)老基金的方式，進(jìn)入昌平一國(guó)際養(yǎng)老院。

這個(gè)高檔的養(yǎng)老院叫“匯晨老年公寓”，為北京首家養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。記者了解到，養(yǎng)老院有游泳館、溫泉等，會(huì)員均可免費(fèi)享受，但最便宜的標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格為每月4350元，這個(gè)價(jià)錢相當(dāng)于中西部地區(qū)一個(gè)教授的月工資，這僅僅是“房租”，伙食費(fèi)還要另算。“入住率在80%左右?！痹擆B(yǎng)老院負(fù)責(zé)銷售的人員稱。

正是因?yàn)閰R晨老年公寓的此類高檔養(yǎng)老院的成功經(jīng)營(yíng)，使泰康人壽嘗到了投資的甜頭，也使監(jiān)管層對(duì)險(xiǎn)企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)有了初步的信心。

擁有超萬(wàn)億資產(chǎn)的中國(guó)人壽計(jì)劃在河北廊坊籌建養(yǎng)老社區(qū)，項(xiàng)目總投資為1000億元，首期投資約100億元。今年兩會(huì)期間，中國(guó)人壽董事長(zhǎng)楊超透露，公司在養(yǎng)老地產(chǎn)上規(guī)劃是構(gòu)建“一南一北”的格局。另外，合眾人壽正在武漢申請(qǐng)建養(yǎng)老院。

東方證券保險(xiǎn)行業(yè)研究員王小罡認(rèn)為，“由于保險(xiǎn)公司的負(fù)債久期長(zhǎng)，如養(yǎng)老險(xiǎn)久期達(dá)20-30年，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老院與資產(chǎn)久期很匹配。目前險(xiǎn)資投資久期一般為7-8年，應(yīng)該適當(dāng)?shù)乩L(zhǎng)久期?！?span lang="EN-US">

養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率一般會(huì)高于債券，也就是在4%-6%之間；低于高檔物業(yè)投資收益，后者收益率往往達(dá)8%以上?！爱?dāng)然，經(jīng)營(yíng)高檔的養(yǎng)老院，自然收益率會(huì)偏高一些?！币粚I(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)的人士表示。

股權(quán)、信托收益更高

除了養(yǎng)老地產(chǎn)，險(xiǎn)企投資地產(chǎn)的其他投資形式，也于在不動(dòng)產(chǎn)開閘前后逐漸浮現(xiàn)出來(lái)。

中國(guó)人壽除了高調(diào)宣布大規(guī)模建養(yǎng)老院，還于去年12月、今年1月兩次共計(jì)投資88億港元，合計(jì)持有了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377.HK)24.08%的股份，成為第一大股東。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是中國(guó)北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，中國(guó)人壽2009年實(shí)現(xiàn)投資收益為628．07億元，總投資收益率5．78％，主要原因在于去年大幅提高股票和基金的投資比例，減少債券投資。所以5%以上的穩(wěn)健收益仍是不錯(cuò)的投資選擇。

一向激進(jìn)的中國(guó)平安早已通過(guò)自有形式進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，在上海、北京出租的多個(gè)高檔商業(yè)物業(yè)，租金收益率在2007年經(jīng)濟(jì)發(fā)展峰期達(dá)10%以上，比一般高檔商業(yè)物業(yè)8%的收益率高出兩個(gè)百分點(diǎn)以上。

另外，中國(guó)平安旗下平安信托分別于2009年8月與金地集團(tuán)簽訂3年投資100億元的合作協(xié)議，之后與綠城地產(chǎn)簽訂三年投資150億的框架協(xié)議。據(jù)記者從金地方面了解，金地集團(tuán)的項(xiàng)目收益率均高于16%，最高可達(dá)70%。換言之，信托方式進(jìn)入高檔地產(chǎn)項(xiàng)目收益率有望高達(dá)10%以上。

銀河證券保險(xiǎn)業(yè)研究員許力平稱：“三種投資相比，信托投資收益高，但期限短；股權(quán)投資就投資收益、投資久期來(lái)說(shuō)都屬于中等，最為穩(wěn)定；養(yǎng)老地產(chǎn)是長(zhǎng)期性的投資，收益率相對(duì)前兩者低，但經(jīng)營(yíng)久期甚至比股權(quán)投資都要長(zhǎng)?！?span lang="EN-US">