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公募REITS一再難產(chǎn)，本土的私募REITS卻早已面市，杭州工商信托股份有限公司推出的飛鷹系列房地產(chǎn)投資信托計劃就是例子。

REITS是參與房地產(chǎn)市場、抵御通貨膨脹、獲取穩(wěn)定回報的投資利器，名聲如雷貫耳。然而，許多人認為，REITS雖好，卻仍是個可望不可及的舶來概念，并不能列入當下投資者資產(chǎn)配置的菜單。而事實上，REITS已經(jīng)來到我們身邊，并且正在不事聲張地創(chuàng)造收益。

REITS全稱是房地產(chǎn)投資信托，即以信托形式設(shè)立的房地產(chǎn)投資基金。財經(jīng)媒體上，REITS總是和商業(yè)物業(yè)掛鉤，而實際上，REITS有兩種類型，即股權(quán)型REITS和債權(quán)型REITS。股權(quán)型REITS投資于商業(yè)物業(yè)，以持有和出租物業(yè)的租金作為主要收入來源；債權(quán)型REITS則主要通過放貸和購買資產(chǎn)方式投資于房地產(chǎn)抵押貸款，以貸款利息作為收入來源。

作為投資基金，REITS與人們熟悉的公募基金非常接近，而與股票或債權(quán)則有很大差別。REITS的凈值由很多項物業(yè)和債權(quán)的價值構(gòu)成，其收入來源于多項租金和利息，本身的風(fēng)險是分散的，需要對資產(chǎn)進行積極組合管理。當然，REITS和公募基金的資產(chǎn)組合是不同的，后者通常限于證券，并不介入物業(yè)和直接債權(quán)投資。

但REITS是特殊的投資基金。因為租金或利息總是正值、事先約定、定期支付，無論股權(quán)型還是債權(quán)型的REITS，基金的收入現(xiàn)金流都不會大幅波動，投資者收益因而相對穩(wěn)定，具有可預(yù)期性，這個特點與債權(quán)基金接近。此外，由于物業(yè)價值及租金和利率水平隨物價調(diào)整和波動，REITS投資能夠?qū)_通貨膨脹的負面影響。REITS的收益特性往往對追求較高穩(wěn)定收益的穩(wěn)健型的投資者具有極大吸引力。

REITS也有公募和私募之分，既可能在交易所公開發(fā)行上市交易，也可能不經(jīng)過上市程序，僅對高端合格投資者開放。國內(nèi)情況也是這樣，盡管公募REITS一再難產(chǎn)，本土的私募REITS卻早已面市，杭州工商信托股份有限公司推出的飛鷹系列房地產(chǎn)投資信托計劃就是例子。

飛鷹系列是典型的債權(quán)型REITS，資產(chǎn)由多項直接貸款或受讓債權(quán)組成，受托人需要像基金經(jīng)理那樣進行積極管理，而受益人取得的回報具有類似REITS收益的特點。而多數(shù)房地產(chǎn)信托計劃，只是為單個項目設(shè)立的融資平臺，并不實行基金化的分散投資、組合管理。這是人們以偏概全、誤以為國內(nèi)沒有REITS的重要原因。

的確，國內(nèi)的股權(quán)型REITS難覓蹤影，但以內(nèi)地物業(yè)為基礎(chǔ)的海外上市REITS卻不乏其例：“越秀房地產(chǎn)投資信托基金”、“嘉茂零售中國信托基金”、“華瑞中國地產(chǎn)信托”等在香港、新加坡等地紛紛上市。

在成熟市場，REITS是投資者參與房地產(chǎn)市場的主要方式。而在國內(nèi)，人們對REITS性質(zhì)、類型、特點的理解千差萬別，公募REITS至今未能出臺。但市場并沒有停下腳步，而是以實際的產(chǎn)品對模式的爭論做出了詮釋。當專家們還在喋喋不休地爭論時，敏銳的投資者們已經(jīng)從REITS投資中獲得了回報。有理由相信，隨著金融和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，以取得租金和房地產(chǎn)交易差價為投資策略的私募REITS也將逐漸涌現(xiàn)，因為這代表著房地產(chǎn)投資的新方向。