合格投資者提示-
（一）具有2年以上投資經(jīng)歷，且滿足以下條件之一：
家庭金融凈資產(chǎn)不低于300萬元；
家庭金融資產(chǎn)不低于500萬元；
近3年本人年均收入不低于40萬元。 -
（二）最近1年末凈資產(chǎn)不低于1000萬元的法人單位。
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（三）金融管理部門視為合格投資者的其他情形。
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僅僅是兩年前，關(guān)注房地產(chǎn)信托的開發(fā)商還為數(shù)寥寥，但肇始于121文件的一系列信貸緊縮政策令這種情形發(fā)生戲劇性轉(zhuǎn)變。
北京成業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司日前發(fā)布的“2004年全國房地產(chǎn)投資信托市場分析報告”稱，2004年全國房地產(chǎn)信托發(fā)行額為111.74億元，與2003年60.92億元的發(fā)行額相比，增長了近一倍。同時，在發(fā)行數(shù)量上，2004年共發(fā)行89只，比之2003年的65只也有明顯增幅。
“今年房地產(chǎn)信托規(guī)模肯定會繼續(xù)擴(kuò)張，而且信托將成為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式?！毙磐袑＜覍O飛說。
房地產(chǎn)的新奶酪？
“去年找我們的房地產(chǎn)公司非常多，但我們的審議很嚴(yán)格，大部分項目都被槍斃了?！北本┮患抑男磐泄镜娜耸扛嬖V本報記者。
“實際上，我們的一些條件比很多商業(yè)銀行還苛刻。”這位人士補(bǔ)充道。
盡管如此，在信貸緊縮等宏觀調(diào)控政策強(qiáng)力發(fā)酵之后，越來越多的房地產(chǎn)公司還是轉(zhuǎn)向信托公司“求救”。數(shù)據(jù)顯示，去年所有的信托產(chǎn)品中有三分之一來自房地產(chǎn)。
北京國際信托投資公司總經(jīng)濟(jì)師時寶東在一次論壇上表示，在過去兩年多時間，信托投資公司在房地產(chǎn)融資上提供的融資模式主要有三種：一是貸款方式；二是股權(quán)融資的方式；三是交易的方式。此外還有階段性購買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣給的方式融入資金，在一年以內(nèi)提供資金安排及房屋財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的資金模式。
而成業(yè)行的分析報告則表明，從北京房地產(chǎn)信托的發(fā)行統(tǒng)計來看，目前各種類型的項目都已涵蓋，包括普通住宅、寫字樓、別墅等；發(fā)行量最低是1500萬元，最高則突破3億元。多數(shù)信托的用途是直接給開發(fā)商用于項目開發(fā)，開發(fā)商以土地抵押的方式對信托風(fēng)險提供擔(dān)保。
例如去年11月由北國投推出的“提香草堂項目”集合資金信托，該信托籌集了1億元資金，主要用于“提香草堂”房地產(chǎn)項目的建設(shè)，北國投對該項目進(jìn)行了超值的土地抵押，并由首創(chuàng)集團(tuán)提供100%的連帶擔(dān)保責(zé)任。此外，麗江新城、順馳.林溪、萬年花城、三水青清等項目都采取類似的模式。
盡管去年比之前年，房地產(chǎn)信托無論從發(fā)行總額及數(shù)量上，都邁上了一個新臺階，但信托專家孫飛認(rèn)為，目前房地產(chǎn)與金融、信托的結(jié)合還非常有限，在這種情況下，應(yīng)該更多地挖掘信托制度的一些特殊功能和特殊安排，來化解銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險。
“《房地產(chǎn)信托管理辦法》征求意見期已經(jīng)結(jié)束，預(yù)計今年上半年就會出臺。我認(rèn)為未來房地產(chǎn)信托將逐漸壯大起來，甚至?xí)c銀行貸款融資平分秋色。”孫飛說。
類信托產(chǎn)品？
孫飛認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)信托在市場上愈來愈活躍，創(chuàng)新也不斷涌現(xiàn)?！安簧佼a(chǎn)品都有一兩個亮點。”例如去年年初北國投推出的“蘋果社區(qū)消費(fèi)信托”，首次為暫時拿不到銀行按揭貸款的買房人提供按揭資金。使普通投資人也能像銀行一樣介入到房地產(chǎn)按揭貸款領(lǐng)域。
但由于200份限制及信托公司對項目的嚴(yán)格篩選，很多求助于信托公司的房地產(chǎn)項目并不能如愿，融資困境依然不能緩解。在這種情形下，一些項目采取了與真正的信托產(chǎn)品既有相似之處又有差異的融資方式。成業(yè)行總經(jīng)理張寒燕在不久前的一次論壇上更是提出了“類信托產(chǎn)品”的概念。
對于何為類信托產(chǎn)品，張寒燕并沒有直接給出定義。而是舉了一個例子，即去年12月剛剛開盤的中關(guān)村科貿(mào)中心。這個定位與其對面的海龍、鼎好相似的電子產(chǎn)品商城的6層共1萬平米的賣場，以每5平方米為一個單位分割成若干單位進(jìn)行銷售，單位售價7萬元人民幣，并且規(guī)定四年合同到期后必須由開發(fā)商回購。投資人認(rèn)購時簽署多方協(xié)議，由中關(guān)村科技控股為投資人提供擔(dān)保。
張寒燕在論壇上表示，這一類信托產(chǎn)品的設(shè)計原理與信托相近。但沒有通過信托公司的平臺，而是由開發(fā)商、經(jīng)營公司擔(dān)任發(fā)起人和資產(chǎn)管理者的角色。
“我從來沒聽說過類信托這種概念，這并不是一種金融產(chǎn)品。”一位不具名的信托業(yè)內(nèi)人士向記者表示。
孫飛在接受其他媒體采訪時認(rèn)真分析了信托與類信托的差異：一、投資門檻不同，區(qū)別于信托產(chǎn)品5萬元的起點，中關(guān)村科貿(mào)中心電子城商鋪的投資起點是7萬元；二、中關(guān)村科貿(mào)中心的類信托產(chǎn)品承諾年8%的收益率，而按規(guī)定，信托公司是不能承諾委托人回報率的，但可以通過特殊的制度安排，保證投資人的收益；三、信托公司設(shè)計的風(fēng)險防火墻更全面，包括擔(dān)保、抵押、股權(quán)質(zhì)押等，類信托產(chǎn)品現(xiàn)在只提及擔(dān)保；四、基本形態(tài)不同，信托產(chǎn)品是絕對的金融形態(tài)，類信托可以看成是地產(chǎn)實物形態(tài)的股權(quán)投資模式。
這種“類信托產(chǎn)品”是否具有合法性？一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這關(guān)鍵要看投資者是否能拿到產(chǎn)權(quán)證。而中關(guān)村科貿(mào)中心的6層商鋪以5平方米為一個單位分割得如此之細(xì)，產(chǎn)權(quán)證的辦理也許會存在一定困難。
這位業(yè)內(nèi)人士同時表示，這種類信托產(chǎn)品的優(yōu)勢是突破了200份的限制。
但是，一個不可回避的問題是，沒有經(jīng)過信托公司這一環(huán)節(jié)的遴選，類信托產(chǎn)品將如何規(guī)避投資風(fēng)險，從而保證投資者的安全和收益？
上述人士認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)顯然對管理者的水平提出了更高的要求，中關(guān)村科貿(mào)中心能否取得經(jīng)營上的成功尚需時間檢驗。
“考慮到項目所在區(qū)域的商業(yè)氛圍及公司實力等方面的差異，目前，類信托產(chǎn)品并不適宜廣泛推廣。”張寒燕對此毫不諱言。