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(一)具有2年以上投資經(jīng)歷,且滿足以下條件之一:
家庭金融凈資產(chǎn)不低于300萬元;
家庭金融資產(chǎn)不低于500萬元;
近3年本人年均收入不低于40萬元。 -
(二)最近1年末凈資產(chǎn)不低于1000萬元的法人單位。
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(三)金融管理部門視為合格投資者的其他情形。
每當市場大跌的時候,都是資金進入的最佳時點。對于PE來說也同樣如此,當房地產(chǎn)調(diào)控日趨緊張的時候,房地產(chǎn)PE就迎來投資良機。
“我去年幫助成立了四只房地產(chǎn)基金?!贝蟪陕蓭熓聞?wù)所一位律師告訴《投資者報》記者。
據(jù)記者了解,房地產(chǎn)基金主要分兩大類,一類是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)身成立房地產(chǎn)PE,通過PE基金解決自身資金問題;另一類是專業(yè)的房地產(chǎn)基金。
解決融資難題的救星
“地產(chǎn)商成立房地產(chǎn)基金的目的就是將企業(yè)提升到金融層面,占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈的上游。”上述律師告訴記者。
這對開發(fā)商有哪些好處?
“對于大的房地產(chǎn)開發(fā)商,這可以一舉兩得。”嘉富誠國際資本公司董事長鄭錦橋介紹說,房地產(chǎn)開發(fā)商從事PE除了可以通過多渠道募集資金解決公司自身融資問題,同時還可以借助金融資本,幫助這些企業(yè)收購項目。
他還表示,房地產(chǎn)行業(yè)通常是國家宏觀經(jīng)濟的風向標,在宏觀經(jīng)濟層面實施緊縮貨幣政策,防止通貨膨脹的背景下,房地產(chǎn)自然也是受影響最大的一個行業(yè)?!霸诮窈笕齻€月或者半年之內(nèi),雖然一線城市還將面臨調(diào)控壓力,但二、三線城市將有一些并購和投資機會出現(xiàn)?!?
而除了借并購機會做大做強以外,打通資金環(huán)節(jié),也是許多開發(fā)商的初衷。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行貸款非常難,對我們來說,基本是不批?!泵裆y行地產(chǎn)金融部鄭州分部的某負責人告訴記者。
“10個房地產(chǎn)項目上報總行審批,基本8~9個不能通過?!币晃唤ㄐ行刨J部人士透露。
顯然,資金問題也波及到這些大的開發(fā)商。
根據(jù)北京某中型房地產(chǎn)開發(fā)商透露,開發(fā)商籌措資金,首先考慮低成本的銀行信貸。但是,由于銀行資金收緊,獲取銀行貸款并不容易。而信托等產(chǎn)品的融資條件苛刻,且要求的回報率很高,這無疑會大幅提高房企的資金成本。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年一季度,內(nèi)地房企在港融資額達140多億美元,年利率普遍在13%以上。
多重渠道被堵之后,房地產(chǎn)基金成為了眾多房企的救星?!霸诤暧^調(diào)控的大背景下,將會有越來越多的房地產(chǎn)公司面臨困境,而這就是房地產(chǎn)基金的機會?!笔⑹郎裰莘康禺a(chǎn)基金總裁王戈宏告訴記者。
復(fù)地集團變身投資機構(gòu)
2011年5月13日,復(fù)地集團正式退出香港H股市場,成為內(nèi)地首家退出香港資本市場的房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)公告信息,復(fù)地集團母公司復(fù)星國際,以22億元完成了對其的私有化運作。
復(fù)星國際表示,在復(fù)地完成私有化之后,憑借復(fù)星的強大實力,對房地產(chǎn)投資將更加靈活。
顯然,復(fù)地的意圖非常明顯,就是轉(zhuǎn)身房地產(chǎn)投資機構(gòu)?!拔覀兿M阉侥蓟鹱鳛橐粋€比較長期的戰(zhàn)略來發(fā)展,力求能夠成為未來一個新的利潤增長點?!睆?fù)地集團董事長范偉曾這樣表示。
“復(fù)地選擇此時退市,主要原因,還是看到了國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策帶給房地產(chǎn)PE的擴張機會?!编嶅\橋告訴記者,即使在宏觀調(diào)控的大背景下實行了限購等政策,百姓對房屋的剛性需求依然存在,“從居住角度上講,很多家庭還需要進一步改善居住條件;而從投資角度上,很多熱錢逃離了房產(chǎn)之后,其可選的投資品種并不多,無論是古玩熱還是黃金熱,其背后都是民間資本太多,找不到釋放的渠道。如果他們從事房地產(chǎn)PE,成為房地產(chǎn)基金的LP(有限合伙人,即投資人),就可以解決熱錢出路問題。”
資料顯示,自從2010年3月,房地產(chǎn)開始調(diào)控至今,已經(jīng)有幾十家房地產(chǎn)基金相繼設(shè)立,包括復(fù)地集團、保利集團、金地集團、陽光新業(yè)、世茂股份、華潤集團、泛海集團在內(nèi)的多家知名房地產(chǎn)公司早已經(jīng)試水房地產(chǎn)PE。
房地產(chǎn)PE大擴張
在LP逐步形成的同時,房地產(chǎn)基金也開始大肆擴張。
“從2009年開始,我們就陸續(xù)接到相關(guān)企業(yè)咨詢房地產(chǎn)基金的事宜,我們?nèi)ツ昕偣餐瓿闪怂募曳康禺a(chǎn)基金的設(shè)立。而今年在宏觀調(diào)控及信貸緊縮的雙重壓力下,將會有越來越多的房地產(chǎn)基金出現(xiàn)?!鄙鲜龃蟪陕蓭熓聞?wù)所律師表示。
眾多PE基金開始掘金中國房地產(chǎn),里昂證券旗下的Fudo二號基金就是其中之一。
Fudo二號基金中國區(qū)董事總經(jīng)理趙波告訴記者,決定進軍中國的房地產(chǎn)市場,首先是中國的市場是足夠大,機會也足夠多。
從2006年以來,他們一直在觀察房地產(chǎn)市場,但那時候覺得市場過熱,不希望追漲,現(xiàn)在選擇在金融危機發(fā)生之后進入,對他們來說是出于對房地產(chǎn)行業(yè)新一輪發(fā)展機會的長期看好。
據(jù)他透露,類似美林證券、摩根士丹利等投行旗下的外資基金因為金融危機產(chǎn)生一些遺留問題,目前已經(jīng)停止大規(guī)模投資,甚至需要拋售物業(yè),而他們作為一只新的基金,并沒有這些遺留問題,在通過校園基金、養(yǎng)老基金的募集過程當中,獲得了投資人的認可。
“要在這個新興市場獲得成功,我們需要做的功課有很多,比如要了解租客不斷變化的需求,以及配合本地政府招商引資的需求和政策,同時還要展開與國內(nèi)企業(yè),比如開發(fā)商或央企等的合作等等?!?
據(jù)趙波介紹,目前機會還有很多,比如,他們還是很看好住宅和商業(yè)地產(chǎn)的機會,尤其是商業(yè)地產(chǎn),無論是北京、上海等一線城市的辦公樓、商場,還是二、三線城市的工業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域都存在著投資機會。